Kérdés:
Tisztelt Jogsebész!
Feleségem családjában előállt helyzetre szeretnék megnyugtató jogi választ kapni. Anyósom második férjének lakásában lakik, lassan 2 éve házasok. A lakás 50 százalékban a férj, 25-25 százalékban a férj első házasságából származó 2 nagykorú gyermek tulajdonában van. Mivel anyósom sok pénzt és energiát fektet ennek a lakásnak a fenntartásába és felújítására, szeretnének valamilyen megoldást találni arra, hogy a férj esetleges elhalálozása esetén a 2 gyermek ne tudja a lakást az ő beleegyezése nélkül a feje fölül eladni. A kérdésem egyrészt az lenne, hogy ilyen esetben a feleség mit és hogyan örökölne a férje után és mit a gyerekek, másrészt, hogy mi a legegyszerűbb és legbiztosabb módja (haszonélvezet, vagy bármi más) annak, hogy a lakást ne lehessen az ő beleegyezése nélkül eladni? Válaszát előre is nagyon köszönöm!
2014. 11. 19.

Válasz:
Tisztelt Kérdező!

Ha a lakás 50 százalékának (2/4-edének) tulajdonosa (a férj) meghalna, akkor az özvegy a törvényes öröklés rendje szerint a 2013. évi V. törvény (Polgári Törvénykönyv/Ptk.) 7:58 §- ának megfelelően a következők szerint örököl: Őt, mint az örökhagyó házastársát (özvegyét) leszármazó örökösök (gyermekek) megléte esetén megilleti

a.) az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon a holtig tartó haszonélvezeti jog, továbbá

b.) egy gyermekrész a hagyaték többi részéből (ez azt jelenti, hogy ha az örökhagyó férjnek tulajdonában vagy résztulajdonában volt pl. egy személygépkocsi, vagy egy hétvégi telek, akkor azt a tulajdont vagy tulajdoni részt a két gyermek és az özvegy 1/3-ad-1/3-ad arányban öröklik). Ha a férj után valamilyen végintézkedés maradt, akkor a Ptk. 7:3 §-ának (2) bekezdése szerint ez határozza meg az öröklés rendjét. Ha az Ön anyósa a férj végrendelete alapján valamilyen tulajdoni hányadhoz jutna a lakásban, akkor a gyermekek „a feje felül” nem tudják a lakást eladni, mert ahhoz az összes tulajdonostárs egyező nyilatkozata (az adásvételi szerződésen mindhármuk aláírása) szükséges.

Ha a 2 gyermek vagy egyikük a tulajdoni részét kívánná kívülállónak (ún. harmadik személynek) eladni, a résztulajdonos özvegynek nyilatkoznia kell megelőzőleg, hogy kíván-e élni a tulajdonostársi elővásárlási jogával, vagy sem. Ha igen, ő lesz a kívülállónak eladni szándékozott tulajdoni hányad vevője/tulajdonosa. Annak nincsen akadálya, hogy a férj még életében a feleségének ajándékozza a lakásnak a tulajdonában álló 50 százalékát, vagy annak egy részét, így gyermekei tulajdonostársává téve a feleséget is.

Ha az Ön anyósa semmiféle módon nem válik a lakás tulajdonosává vagy résztulajdonosává, akkor a két gyermek (a majdani örökösök) a lakást eladhatják, azonban csak az özvegy haszonélvezeti jogával terhelten: ekkor az özvegy birtoklási és használati joga megelőzi az új tulajdonos (a vevő) ilyen jogát, aki eltűrni köteles, hogy a tulajdonába került lakásban jogszerűen az özvegyi jog jogosultja lakik (ez a jogosultság az özvegyet élete végéig megilleti, ezért az a neve, hogy „holtig tartó”).
A problémára nem kizárólag az általunk megírt válasz lehet a követendő példa, elképzelhető, hogy létezik más megoldás, a kérdés más nézőpontból való megközelítése.

A fenti témáról további kérdéseket olvashat, illetve kérdéseket tehet fel oldalunkon a www.onlinejogsebesz.hu weboldalon.
Ne feledje, joga van kérdezni!

Tisztelettel:
dr. Volein István ügyvéd
onlinejogsebesz.hu